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房贷：西安公积金拟打“组合拳” 摘自——《华商报》
日前，从西安住房公积金管理中心传来消息：2008年，西安住房公积金管理中心将对缴存稳定正常、资信优良的单位职工减少担保环节，由担保公司抵押变为由银行直接抵押担保；并大力推进与银行的“组合贷款”以及商业贷款购房转化为公积金贷款；加强对二手房的个贷力度，不断降低群众负担。 起因 公积金贷款不火 主管部门拟“开闸放水” “审批更繁琐，很难申请到公积金贷款”，“单位不按照规定为职工缴存住房公积金，导致可申请额度非常小”，“部分开发商拒绝帮助购房者办理公积金贷款”等等，成了公积金贷款叫好不叫座的主要原因。近几年，西安也采用了不少措施，比如：加大督察和行政执法能力，扩大公积金覆盖面；减少公积金贷款审批环节，加快贷款发放速度；增加公积金贷款额度等办法解决问题，虽说收效比较明显，但同北京、上海等一线城市还有很大的距离。 据了解，截止到去年年底，西安地区建立住房公积金制度的单位达到7573个，缴存住房公积金的职工人数增加到107．99万，历年累计归集住房公积金190．53亿元，归集余额133．16亿元，发放个人住房公积金贷款49．98亿元，个贷余额35．97亿元。其中2007年归集住房公积金46．94亿元，发放个人住房公积金贷款14．73亿元。贷存比例达到31.4%，离央行规定的80％的风险底线还很远。 2007年，西安市商品房实际销售面积923万平方米，售出87960套房，成交额346亿元。与之形成强烈反差的却是公积金14．73亿元的贷款额，其所占比例非常小。当加息的杠杆使个人住房贷款利率一路走高时，利率较低的公积金贷款也成了众多购房者眼中的“香饽饽”。2008年，西安市房贷市场即将试水的“组合拳”也引起了各方的关注。 各方反应 购房者：“组合贷”虽好 但开发商未必配合 房价不断上涨，目前在西安购买一套商品房动辄超过60万元，如果公积金贷款额度少，购房者就买不起房，而要获得更高限额的公积金贷款，从目前看并非易事。因此，对于一些购房者来说，在付完首付后，如果公积金贷款额度不够，最理想的方式就是将剩余部分进行商贷。 购 购 开发商：“组合贷”能促进销售 但不影响房价 很多购房者都有这样的经历：开发商拒绝帮助购房者办理公积金贷款。据业内人士不完全统计，超过一半以上的商品房项目，不提供公积金贷款。 据一些业内人士反映，以前在西安买房，70%左右的开发商都不愿意给购房者办理公积金贷款，去年，在有关部门的要求和监督下，一些楼盘才放宽条件，购房者可以使用公积金贷款来买房，但前提是要么选择公积金贷款，要么选择商业按揭贷款，不办理组合贷款。2007年，西安房价大幅上扬，钟楼附近一套80~ 安达地产销售部负责人韩琳认为，今年西安公积金管理中心的“组合拳”，对房屋销售会有一定的促进作用，但对房价无影响。韩琳解释说，购房者决定买房，和其选择的贷款方式没有多大的关系。以前，还有很多开发商因贷款手续麻烦、回款慢等原因不办公积金贷款，房子照样卖。 西安融侨地产公司有关负责人也表示，他们在售的融侨馨苑项目中，购房者采用公积金贷款的只有5％~10％。而去年央行连续6次加息让不少购房者放慢了置业的速度，“组合贷款”以及商贷转公积金贷款的推出，能让更多的购房者享受到公积金贷款优惠的利率，对促进今年商品房销售会起到积极的作用。 银行：无论是“转”还是“组合”都能省钱 2007年，央行连续6次加息的举措，让越来越多的“房奴”一进入新年就面临月供加重的负担。调高个人住房贷款利率之后，公积金贷款相比商业贷款的优势进一步显现。于是，不少购房者就有了将商业贷款转为更加经济的公积金贷款的念头。西安住房公积金管理中心拟于今年推出的“组合贷款”以及商贷转公积金贷款措施，无疑给广大购房者带来了一个明确的信号：今后西安的房贷形式将更为多样化！ 兴业银行相关负责人告诉记者，他刚听说这个消息，目前还没有接到通知，还没有具体的操作办法。但是有一点可以肯定，不论是商业贷款转公积金贷款还是“组合贷款”，都能给购房者省不少钱。 50万30年商贷转公积金贷 可省16万元 名词解释 组合贷款 个人住房组合贷款，是指借款人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请住房商业性贷款，两者的组合简称为组合贷款。申请时一般需先办理公积金贷款的审核手续，审核通过后,借款人再办理商业贷款的审核手续。两部分贷款审批完成后，同时由银行拨付到售房单位的账户上。 按照目前执行的公积金贷款年利率和商业贷款年利率，如果购房者要把商贷转为公积金贷款，或者在公积金贷款额度受限的情况下采用“组合贷款”的形式，与单纯的商业贷款相比到底能省多少钱？ 商贷转公积金贷款省下16万 根据商业贷款的相关规定，对于购买首套房且资信良好的客户可以执行0.85倍的最优惠利率，即对基准利率打“八五”折。目前，5年期以上的最优惠利率从年初的5.814%上涨到6.66%，如果年内不再调息，以50万元30年期的房贷为例，采用等额本息还款并执行最优惠利率，总还款额为 1156728.47元，月供为3213.14元；如果执行基准利率，每月还要多负担近400元。 以目前公积金贷款年利率5.22％来计算，同样是50万元30年期的房贷，总还款额为990624.66元，月供则为2751.74元。两者差额有16万元。 据了解，办理商贷转公积金贷款置换业务需要缴纳多项手续费用。主要费用包括抵押登记费、担保审查费、担保服务费和相当于贷款金额0.5％的担保费，一般说来至少要千元以上。另外，银行方面也要收取相关手续费。如果属于提前还贷的情况，一些银行还会对提前还贷者收取违约金。全部办妥各项手续，几千元的开销在所难免。可与商业贷款相比，公积金贷款还是省下了16万元。 “组合贷款”省下13万余元 如果你买的是个大房子，申请的住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时该怎么办？“组合贷款”模式推出后，不足的部分购房者也可向银行申请住房商业性贷款。这种将公积金贷款与商业贷款相结合的“组合贷款”弥补了公积金贷款额度有限、商业贷款利率又高的缺陷。同样以50万元30年期的房贷为例，采用“组合贷款”的方法，如果40万元是公积金贷款，10万元是商业贷款，按照目前的贷款利率，两者组合的还款总额为1023845.42元，月供为2844.02元。与商业贷款相比，除去手续费，贷款总额至少省了13万多元，每月的月供也少了300多元。 |
