积极发展个人住房贷款，采取有效措施防范风险
　　　　　　　　　　　　　　　 　

                                厦门市住房公积金管理中心

                               来源：住宅与房地产信息网

　　在市委、市政府的领导和市住房公积金管委会的决策下，坚持以《住房公积金管理条例》为依据，认真贯彻国家、省住房公积金管理的要求，我市积极发展和规范个人住房贷款，提高了住房公积金资金运用效率，重视抓好风险防范工作，确保了住房公积金安全运营。截止今年4月底，累计为55906户家庭发放个人住房公积金贷款58.3亿元，贷款余额30亿元，个贷率达78.72％；个贷逾期率为0.02％。个人住房公积金贷款在厦门按揭市场上的份额由2001年不到2％上升至16％。为深化住房制度改革，拉动居民住房消费，完善住房保障制度，增强职工购房能力，提高城镇居民居住水平做出了积极贡献。
　　一、加强宣传，让住房公积金制度深入人心
　　为使广大职工了解住房公积金的法规政策，引导职工通过住房公积金贷款购房，改善居住条件，我们通过报纸、电视、广播电台、网络媒体和户外宣传咨询等多种形式，广泛宣传建立住房公积金制度的重大意义和住房公积金低存低贷的政策优势，全面介绍住房公积金贷款的有关政策和办理程序，回答群众关心的热点、难点问题，使住房公积金制度家喻户晓、深入人心。
　　几年来，我中心在《厦门日报》、《厦门晚报》和《海峡导报》等报纸上刊登住房公积金宣传文章150余篇，在《厦门日报》、《厦门晚报》上办住房公积金宣传专版12版；二是接受省、市电视台、厦广新闻台及报纸等媒体采访20余次；三是与市房改办联合举办了3期“房改与住房公积金业务培训”，全市2600多个行政事业单位和企业3600多名承办住房公积金业务的人员参加了培训。与市房改办合办《房改与住房公积金简报》，定期向社会宣传住房公积金法规政策；四是多次举办住房公积金户外宣传咨询活动，发放住房公积金宣传材料，现场接受群众咨询；五是在互联网上建立中心网站，在市政府网站、厦门房地产联合网上设立住房公积金专页，将住房公积金的有关法规政策及办事须知及时上网，在网上回答群众咨询的问题；六是为住房公积金业务承办银行培训班授课10余次，银行700多名支行负责人和客户经理参加了听课。为市住房置业担保有限公司、外商独资企业培训班授课5次。通过培训，宣传了住房公积金贷款的法规政策，使有关人员进一步熟悉了住房公积金贷款的有关政策规定，提高了业务能力和服务水平
　　二、适当调整贷款额度，满足职工日益增长的购房需求
　　建立住房公积金制度的根本目的，是要充分发挥住房公积金低存低贷的政策优势，加快解决城镇中低收入家庭住房问题。近几年来，房产价格一路攀升，职工购房贷款额度需求不断增长，为此三次调整住房公积金贷款额度。根据住房公积金资金的运作情况，经过充分调研论证，及时向市住房公积金管委会提出调整住房公积金贷款额度的建议，经管委会审议通过后，住房公积金最高贷款额度调整为单职工18万元、双职工35万元。
　　随着贷款额度的提高和宣传工作的深入，住房公积金贷款已经成为职工购房首选，贷款发放额逐年增长。当年贷款发放额由2001年的7993万元，提高到2005年的12.95亿元，今年1-5月份发放贷款4.79亿。
　　三、采取有效措施，切实防范贷款风险
　　（一）建立和认真落实贷款审批责任制
　　根据个人住房公积金贷款的有关法律、法规和政策，结合我市的实际情况，建立了贷款风险防范体系，完善了贷款内控制度，健全了贷款三级审批责任制。严格执行个贷的法规政策，把好贷款审批关。加强贷后管理，建立贷款审批责任终身制，由贷款审批人负责逾期贷款的催收工作，确保责任到位和贷款资金的安全回收。
　　1、制定岗位职责。建立了受理、初审、复审、终审的审贷分离制度，将贷款审核工作进行细化、分解。制定《住房公积金贷款审核要点》，明确一笔贷款每份材料需要审核的内容，规范贷款审核人员的操作。对各级受理和审核人员的工作质量和工作效率进行考核，并与年终绩效挂钩，增强了审核人员的责任心。
　　2、加强贷前调查。在委托协议中，与银行约定双方在贷前调查中的权利和义务，由银行对贷款材料的真实性进行把关，中心对贷款政策和贷款材料的完整性负责，防范住房公积金资金被骗贷的风险。
　　3、加强贷中管理。对中心已审批的贷款，银行办妥贷款手续后，中心再次进行检查，确保借款合同的准确性、有关人员签章的完整性和抵押登记的有效性，检查无误后才能发放贷款，防范了住房公积金贷款的操作风险和法律风险。
　　4、加强贷后管理。在中心业务系统上建立逾期催收跟踪记录，全面开展逾期贷款的催收工作。指定专人负责，采取给逾期贷款职工本人和单位发函、给借款人和担保人发送催贷短信息、电话通知逾期户、上门催收等多种手段催收逾期贷款，逾期贷款的催收覆盖面达到100％，有效地控制了逾期率。对连续逾期超过6期的借款人及时提起诉讼。通过采取上述措施，收到了明显效果，在贷款余额翻番的前提下，逾期贷款余额和逾期率实现了双下降，住房公积金个贷逾期率由2002年初的0.5％下降至0.02％。
　　（二）加强对受托银行贷款业务的监督
　　与受托银行签订住房公积金委托贷款协议，明确双方的权利和义务，加强对受托银行履约情况的检查和监督，发现其有违规违约现象时，书面发函要求其整改，并与支付委贷手续费挂钩。
　　1、规范银行受理贷款的质量。首先要求银行采集借款人、担保人的个人信息应真实、完整；其次要求银行对贷款审批表、借款合同实现计算机套打，减少人为差错，提高工作效率；再次要求银行系统建立授权控制功能，银行柜员无权限发放与中心下达指标不符的贷款，从制度上防范银行人员违规操作的风险。
　　2、从2002年起，对贷款档案进行整理和比对，对贷款审批结果进行全程跟踪管理。一方面对受托银行办理住房公积金贷款手续的完整有效性、抵押登记的落实、银行实际发放贷款的金额、年限和还款方式等要素与中心审批意见的一致性、委托贷款协议内容的履行情况等进行检查。当发现受托银行1笔住房公积金贷款未按我中心审批意见发放后，及时要求其查明原因并加以整改。
　　3、将贷款发放数、贷款逾期率和群众投诉量作为考核银行贷款工作的主要指标，对未达标的承办银行依约扣减相应的手续费。其中贷款逾期率实现分段考核，逾期率下降比例越高，承办银行获取的手续费比例就高，激励承办银行提高贷款质量。
　　4、从2004年5月起，坚持每月向各受托银行通报银行承办住房公积金贷款的情况，包括退件率、超时限率以及退件原因、超时限原因，直接将《通报》发给各分行的主管行长。目前各行对中心的《通报》都非常重视，与中心业务配合程度不断提高，群众对中心的办事效率和服务质量都比较满意。
　　（三）加强内部稽核监督，防范贷款风险
　　一是加强财务监督。中心财务部门在记贷款帐时，逐笔核对中心的贷款发放通知书与借款借据是否完整、一致；客户签字等要素是否齐全；贷款帐号是否填列准确；总数是否与记帐凭证数据一致；会计处理是否准确等。有效的规范银行的操作，防止出现未经审批发放住房公积金贷款的问题；二是加强信息监督。中心系统管理人员定期对系统数据进行检查，比对银行发放贷款的电子数据，发现数据缺失及时通知银行查明原因，防范银行系统操作失误的风险；三是加强稽核监督，由中心稽核部门定期对信贷部门办理的业务进行稽核，检查贷款的合规性和档案的完整性，提出稽核意见，促进贷款业务的规范发展。
　　（四）积极探索降低住房公积金贷款风险的途径
　　为规避和控制住房公积金贷款风险，我们与市住房置业担保有限公司合作，开办了二手房、房改房住房公积金贷款担保业务，根据《厦门市住房公积金贷款担保暂行办法》，我们拟推出拆迁安置房住房公积金贷款，由市住房置业担保有限公司提供全程担保。积极探索新的风险控制途径，将住房公积金贷款风险降到最低限度。
　　四、加强信息化建设，不断提高住房公积金贷款管理水平
　　（一）提高个贷工作科技含量，实施现代化管理。为实现住房公积金管理的规范化、信息化，我们始终把信息化建设作为重点工作来抓。2003年，我中心开发的业务系统投入运行后，既加强了对住房公积金的管理，提高了工作效率，同时又实现了对受托银行住房公积金贷款的发放和回收实现电子授权和实时监控，对信贷资产实行五级分类管理，有效地防范和化解贷款管理中的各种风险。
　　（二）实现了与建设部、省建设厅住房公积金监管系统联网运行。根据国家建设部、省建设厅的要求，认真搞好住房公积金监管系统建设。从2004年4月份起，每月按时向建设部、省建设厅上报监管数据，接受上级主管部门的监督。
　　（三）厦门市市民服务信息系统住房公积金分系统建设取得阶段性成果。根据市政府的统一部署，我中心积极参与厦门市市民服务信息系统建设。去年8月下旬，厦门市市民服务信息系统住房公积金分系统联网项目顺利通过市信息产业局等单位的联合验收。并将系统建设成果运用到实际工作中。现在，职工可凭社会保障卡（医保卡）查询个人住房公积金贷款信息。通过市民基础数据库数据共享，进一步提高了业务处理能力和管理水平。
　　五、建章立制，积极推进管理工作制度化、规范化
　　几年来，我中心十分注重制度建设，规范各项工作管理，严格按制度规定办事。
　　一是健全内部管理制度。根据《住房公积金管理条例》和有关法律、法规和规章，结合我市和本中心的实际情况，先后建立了岗位责任制、双岗审批制、同岗替代制、信贷管理工作暂行办法、住房公积金贷款操作规程、住房公积金风险防范暂行办法、跨行调拨贷款资金管理办法、内部牵制制度、计算机使用管理暂行规定、信息安全保密管理规定、贷款档案管理暂行办法、重大业务事项会审制度、业务统计分析和绩效考评制度等一整套规章制度，使住房公积金贷款工作有据可依，有章可循。
　　二是建立了年度审计制度。每年由市审计部门对住房公积金管理使用情况进行一次审计。
　　三是认真贯彻落实上级关于政务公开的要求，制定了《政务公开实施办法》，建立了《政务公开五项制度》。做到住房公积金贷款业务审批条件、程序、办事时限公开。
　　四是严格执行有关法律、法规和规章制度。加强学习教育，增强职工的法纪意识，严格按制度规定办事。几年来，我中心无违规使用住房公积金的行为，确保了住房公积金的安全运作。
　　六、增强服务意识，提高工作效率和服务质量
　　住房公积金管理工作面向全市5000多个单位， 20多万名职工，是为职工服务的窗口。我们坚持把群众满意作为工作的出发点和归宿，牢固树立宗旨意识，转变思想观念，端正服务态度，改进服务工作，尽力方便职工，不断提高工作效率和服务质量。在坚持依法办事的前提下，本着便民高效的原则，2003年以来，我们先后推出了30多项便民措施。
　　（一）简化办事程序，缩短办事时限
通过简化办事程序和缩短办事时限，减少了办事群众的往返次数，大大方便了群众。如：2003年以来，我们先后将住房公积金偿还商业贷款由5个工作日改为即时办理；将贷款审批时间缩短为4个工作日。为规范贷款受理，推出了《个人住房公积金贷款受理单》，专门统计各受托银行的贷款受理工作日。通过业务系统考核银行放款速度。促使受托银行调整内部考核机制，提高了受理质量和服务水平。
　　（二）适度调整贷款条件，进一步方便贷款职工
　　为认真贯彻落实国务院［2003］18号文件精神，2003年10月，我中心推出了九条便民利民新措施，如：具体贷款年限由职工本人确定；按时足额缴交住房公积金满2年的职工，贷款期限可延长至法定退休年龄加5年；职工购房支取住房公积金后仍可申请住房公积金贷款。新的便民措施推出后，在社会上产生了极大反响，收视率较高的厦门电视台《十分关注》栏目将其誉为“真正体现了执政为民、立党为公的工作作风”。
　　（三）减轻职工贷款负担
　　我中心及时提出住房公积金贷款不再统一要求办理房贷险的建议，经市住房公积金管委会审议通过，报市政府批准同意，自今年3月24日起不再统一要求办理房贷险，是否办理房贷险由购房借款人自主选择。
　　（四）求真务实，认真解决群众反映的热点难点问题
　　一是及时协调解决受委托银行办理住房公积金贷款超时限和退件的问题。根据群众反映，我中心专门召开了各受委银行有关人员会议，研究解决办法，使银行受理贷款的质量明显提高；二是接到职工反映某房地产开发商不接受职工办理住房公积金贷款的问题后，及时派人向房地产开发商宣传住房公积金的法规政策、贷款规定和职工的合法权益。经过中心的积极协调，使问题得以解决，维护了职工的合法权益，赢得了贷款职工的赞赏。
　　我市的住房公积金贷款工作虽然取得了一些成绩，但离上级的要求和群众的需求还有差距，与兄弟城市相比还有许多不足，我们要以这次会议为动力，开拓进取，扎实工作，积极发展个人住房贷款业务，采取有效措施防范风险，为促进房地产市场持续健康发展，解决城镇中低收入居民住房问题作出新的贡献。