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广州08年住房保障三大困惑:房贷无门低价搅局
谁也没有料到，一桩本意为住房保障的举措却在执行过程中遭遇了多重尴尬。 作为目前国内在住房保障领域走得最远最快的城市，广州却在首个限价房项目上市之时遭到多方“刁难”。然而，最终承担这份尴尬后果的却是数以万计亟须解决住房问题的城市中低收入家庭。 一桩好事究竟能够行多远，关键还是要看各相关利益方究竟能够为此承担多少的责任与义务。 “高高兴兴抽到了签，可是到现在手续还没开始办。”在保利西子湾的限价房摇珠过程中入围获得选房资格的陈小姐郁闷地说。入围后，政府要对入围买家进行资格审核，而此期间买家还要配合按揭银行办理按揭预审——也就是银行为合格的贷款申请人提供贷款同意书（俗称“同贷书”）。由于考虑到公积金贷款能节省不少利息，她想选择公积金贷款。 但是，她在一周内奔走了包括工行、农行、中行等多家银行，都被告知目前限价房无法发放办理公积金贷款的“同贷书”。而在限价房的销售流程中，政府要求入围的申请人在1月30日前取得银行方面的同意贷款书才能办理选房手续。未按规定时间选房的，视为自动放弃本期限价房购买权。类似的情况似乎还不是个别现象。 商业银行的双重考虑 如果无法办理公积金贷款，根据陈小姐的计算，以等额本息的方式贷款30万元分20年还清，20年下来商业贷款比公积金贷款多支付利息59484元。对于家庭月收入不到7000元的陈小姐一家来说，压力明显加大。 “本来就是够不上买商品房才买限价房，为了降低压力才申请公积金贷款，谁知道保障住房却连利息都让人吃不消。”陈小姐感慨。而在保利西子湾的业主论坛上，对于限价房不能使用公积金贷款的状况也有众多业主表示不满。 针对众多入围者的不满，广州市各商业银行、公积金管理中心、房管局等纷纷表态将协商解决这一问题，帮助入围者能采用公积金贷款购房。 但是，《第一财经日报》记者采访公积金管理中心、商业银行及开发商后却发现，由于各方对于现实利益的考虑，公积金贷款购买限价房的门槛依然存在。 商业银行方面普遍感到限价房公积金贷款业务是一块鸡肋，食之无味，弃之可惜。 各家商业银行表示，由于公积金贷款的批出须经广州市公积金管理中心同意，目前公积金管理中心未发出关于办理限价房贷款的相关通知和操作指引，因此无法受理市民的申请。 另一重现实考虑是，商业银行方面担心限价房公积金贷款的信贷风险以及利润不高的问题。“限价房5年内不能转售、出租，而这些限价房的申请人中，我们发现不少是自由职业者又或是从事保险、业务员等收入不稳定的行业，又或是夫妻双方只有一人就业的家庭。如果在5年内物业断供，银行不能将房产拍卖，放出去的贷款就成了烂账。这个责任谁负？”一名不愿意透露姓名的商业银行信贷部经理表示，目前限价房首先面临的就是5年内的信贷风险问题，因此很需要政府相关部门出台相关的操作指引。 其次为了维持房贷的市场份额，商业银行要在新生的限价房市场开拓业务。但如果全部办理公积金贷款的话，利润却太微薄。“即使800多套房子的贷款全部交给我们一家银行做，由于公积金贷款只能向公积金管理中心收取贷款托管手续费，总利润只有18万元左右。如果是商业贷款，银行却可以收取可观的利息费用，每套房每年的利息就接近2万元。” 上述负责人表示，尽管一些商业银行已经向入围者批出了同贷书，但是这只是一个贷款意向，无法律效力，并不表示最终就肯定会发放公积金贷款。“申请人的收入都不算高，家庭的公积金贷款额度估计也就20万~30万元左右，买三房的客户肯定要申请部分商业贷款。”目前各家银行会引导客户做商业贷款，因为所耗费的时间较少，利润也较高。而且根据资质审核，很可能三房的买家只能申请到七成甚至六成的贷款额度。 公积金的风险规避 公积金管理中心方面，至今尚未出台相关操作指引，也有其现实考虑在内。 广州市住房公积金管理中心表示，该中心支持市民用公积金贷款购买限价房。但目前的问题在于，公积金中心已看到5年内不可租、售的限价房一旦断供造成的处理难所带来的风险。在出台的《广州市限价商品住宅管理办法(试行)》中，明确规定：限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。“如果在5年内限价房个人房贷出现了逾期还款并进入司法程序的话，我们将无法处置其房屋以及时规避贷款风险。而公积金盲目放贷的风险也会很大。”因此等待有关部门出台配套政策后再审批限价房公积金贷款。 显然，限价房在拿到房产证后5年内的断供风险，成为各方利益的纠结所在。 政府担保限价房还贷 对此，广州市房管局表示已针对该问题制定了限价房补充文件上报市政府，限价房公积金贷款问题预计月底前就能解决，可能会对断供限价房进行回购以及对限价房提供贷款担保。而根据广州市政府2006~2010年住房规划，全市双限房供应量可能超过20万套。 1月30日，记者致电各负责贷款的银行，其中，建设银行(601939)表示可以办理公积金贷款“同贷书”，工行和农行表示，目前暂时未收到具体办理限价房公积金贷款的指引，不过选房日期已经延后方便更多入围者办手续，入围者可以先办理普通的“同贷书”，选中房子后再到银行转为公积金贷款。“应该可以办理公积金贷款的，春节后可能就会有政策出台。”工行的工作人员乐观地表示。 此外，刚刚接受认购的广州第二个限价房项目万科新里程的销售现场，销售人员表示，目前限价房公积金贷款的细节政府各部门正在磋商，应该在万科新里程2月底的抽签时间前后，可以有明确的指引出台。 一名业内人士指出，政府建设多层次住房体系，加大保障性住房的出发点很好，而且在限价房的贷款风险上也有敢于承担的勇气。但是各方企业、机构的现实利益考虑，以及次贷危机的教训，收入属于“夹心”阶层的中低收入者只能在“摸着石头过河”的新市场中忍受一下置业的不便。 而限价房的认购入围者梅小姐则认为，如果银行和公积金管理中心以限价房在5年内不得转售为理由而限制公积金贷款，导致政府最后对于限价房买卖条例作出让步的话，那么限价房将可能像过去的部分经济适用房那样引来众多炒家。“到最后还是急需住房的人买不到房，保障民生调控楼价的工具却成了加剧楼价泡沫的帮凶。” 广州限价房购买资格 为不断完善广州市住房供应和消费的梯次体系，稳定住房价格，规范限价商品住宅的销售管理，广州市有关部门制定了《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》(下称《办法》)。 与《办法》相配套的“关于2007年和2008年广州市限价商品住宅销售对象、最高销售价格标准的公告”，明确购买限价房必须同时符合四个条件：广州市城镇户籍人口；本人在广州市区没有独立套型住宅自有产权登记记录；男性年满25周岁，女性年满23周岁；个人申购的，本人税前年收入在10万元以下，以夫妻联名方式申购的，家庭税前年收入在20万元以下。个人和家庭税前年收入情况由申请人在购买限价房时如实自行申报。已购买商品住宅并办理《商品房买卖合同》交易登记备案尚未办理产权登记的，视为已有住房。《办法》规定，符合条件者以夫妻双方名义申请购买的，可以优先购买。 第二道坎：开发迟缓后人悸 由于限价房迟迟未能正式销售，西子湾项目的资金回笼速度远远低于保利的预期。这也令之前部分采取观望态度的开发商开始迟疑，是否应该步保利后尘进入限价房项目的开发 “限价房的销售和我们原来设想的不大一样。当时拿下广州的第一个限价房项目，是考虑到它销售快速，而且可以面对更多的市场群体。”保利一名中层向《第一财经日报》透露最初竞争广州首个限价房项目的初衷。 然而时至今日，由于限价房迟迟未能正式销售，该限价房项目的资金回笼速度远远低于保利的预期。这也令之前部分采取观望态度的开发商开始迟疑，是否应该步保利后尘进入限价房项目的开发。 财务成本 《第一财经日报》记者查阅保利地产(600048)今年初的增发方案，保利西子湾预计总投入8亿元左右，增发资金中约有4.5亿元投入该项目，预期在2007年底销售，2008年底全部销售完毕，2009年2月整体竣工，销售额约超过10亿元，内部收益率为14％左右，项目的销售净利率约12%。 而保利西子湾项目用地在2006年11月完成出让，2007年10月已经达到预售条件。但是，由于广州市限价房销售方法数易其稿，直至2008年1月15日才摇珠选出1600多名入围者。而选房日期则定在春节后。尽管入围者数量为销售套数的两倍，首批房源应该很快能销售完毕，但是相比保利原先预计的销售期已经迟了近4个月。 至于中海的金沙洲项目，也是在2006年11月拿下地块，开发商原拟于2008年1月开售，但目前却推迟到万科新里程（注：另一个限价房项目）之后开始摇珠，可能正式销售要到今年的第二季度。 一名商业银行的贷款部负责人表示，开发贷款的利率相对较高，3~5年的贷款基准利率为7.38%(含5年)。开发商销售周期越推迟，开发资金所沉淀的利息就越高，“即使按照这个项目只贷款了3亿元计算，估计每迟1个月还贷，利息支出很可能就多出接近200万元。” 此外，一名熟悉限价地开发流程的业内人士也表示，除了由于销售条件更改导致迟开盘外，此前因拆迁及产权更改等程序，房管局的交地时间也比预计延迟，所以开发商的开工时间迟了，也会相应延长开发周期。如他所知道的，保利项目是在2007年初才最终拿到土地，中海地产的限价房地块是2007年春节后正式交地，而富力地产在2006年所买下的限价地则直到2007年第三季度才交地。不过房管局没有对这些传闻表态。 热情渐退 限价房的认购人潮在交投清淡的楼市里成为一道风景：保利西子湾的843套限价房合计引来8000多人登记报名，最终1686人入围；万科新里程514套限价房在网上开通登记1天后就引来1000多人报名，中海限价房金沙洲馨园已经有不少急不可待的买家前往踩盘……但是有迹象显示，开发商的热情却在逐渐退潮。 2006年末，金沙洲限价房地块首度推出市场，4个限价房项目由保利、富力、中海平分。其中中海独揽2块，合计建筑面积超过23万平方米。随后，科学城的限价房拍卖也出现高潮，除了万科夺得新里程项目用地外，汕头的开发商龙光地产以比万科低了2000元/平方米的售价报价，夺下另一幅地块。两场卖地竞争都十分激烈。 进入2007年，尽管“地王”依然频出，但是广州的限价地拍卖却开始降温。2007年10月，广州开发区推出的限价房地块只有3家小开发商参与竞争，最后由只在开发区做开发的宏康房地产以1238元/平方米的楼面地价、5500元/平方米的最高房价竞得。该楼面地价比万科2006年所创造的2635元/平方米低了一半有余。 2007年11月，广州再推出2幅限价地，仅有5家开发商参与竞价，其中2家项目公司为保利旗下。拍卖过程中有1家开发商始终没有举过牌。花都区地块被茂名的小型开发商以底价投得，番禺限价地最后由奥园地产名下的耀发投资投得，其对手保利地产明显对于竞价意兴阑珊。而某些知名开发商则明确表示对于限价房没有太大兴趣。 “限价房的许多规则目前还不成熟，制度还需要完善。而且由于限制销售对象这点在过去拿地时没有提出，目前客户层比我们预计的要窄，所以在介入新的限价房项目时会相对谨慎。如果还有合适的限价房项目推出，保利还是会参与，因为这类项目有社会效益，而且风险也不会很大。”保利的媒体负责人表示。 此外，广州市宣布今年将推出白云区松洲、海珠区新港中路、天河区车陂广氮和珠吉4个新社区项目共39.28公顷用地，通过公开竞争方式，引入开发商建设建筑面积共计约100万平方米的经济适用住房，同样面临开发商的冷遇。 根据广州市国土房管局官方网站上1月14日挂出的最新消息，广州市经济适用住房管理办法规定，新社区住房的价格将根据征地拆迁、工程建设等成本加上不高于3%的利润确定，政府土地出让金和所有建设税费全部免收并不得计入销售价格之中。新社区住房的价格将由物价部门严格按照有关规定进行核定，并向社会公布，接受社会监督。 “如今松洲新社区房价已经确定为4409元/平方米，但开发商并不清楚该项目中究竟有多少拆迁户，所面临的是要支付多少拆迁补偿。如果拆迁成本控制不好，加上和拆迁户谈判是一个漫长艰巨的过程，很可能做到最后发展商连3%的利润都拿不到。”一名开发商的拓展部负责人说。而不少代理行的资深研究员也表示，新社区可能面临发展商因利润微薄而无意参与的局面。“即使招标成功，可能中标者为的也不是单个项目的利润，而是有其他考虑。” 第三道坎：低价搅局市场乱 有关限价房局势的变化，已经让人感到有些无所适从。1月27日，花了较大力气做推广的“时代-糖果”正式开盘，这是公开将竞争目标瞄准限价房的首个项目。在保利（600048.SH）西子湾刚刚抽完签业主等待签合同之际，它的出现多少给预备买限价房的家庭带来些许困惑。 1月下旬，离保利地产在广州西郊金沙洲板块开发的这个限价房项目不远处，一个叫“时代-糖果”的新盘打出了“起价每平方米4880元”的口号。27日，该项目正式开盘，就在其开盘前夕，其广告语直接改为：不限户籍、年龄、收入，价格比限价房更低！ “糖果”推广的时间，正是保利西子湾备受各界关注，以及公开接受网上申请、摇珠抽签、公开销售的时段。可以说，时代地产此番推广无异于对限价房的公开叫板。 据悉，“糖果”同样位于金沙洲，唯一不同的是，该项目位于佛山南海境内，不属于广州领地，位置也比西子湾远。但是其开盘价相当具有吸引力，为“4880至5600元/平方米”之间。 对于来自同行的竞争，保利地产有关负责人称，从位置和房屋品质上来讲，保利都非常有信心，西子湾的销售绝对不会受到冲击。目前，广州市国土房管局尚未公布西子湾选房的时间，有准业主预计可能会到春节后才能选房。 同时，第二个限价房万科新里程也已经于日前接受网上申购。万科还在销售中心现场布置了十几台电脑，供参观者现场上网申购。预计该项目会在2月下旬抽签摇珠。跟保利西子湾比较起来，万科限价房的形势似乎严峻很多，因为在此之前，碧桂园凤凰城早就已经以4800元/平方米的价格打出大幅广告，争取客源。更为重要的是，同样是在开发区，龙广地产还有一个限价房项目的最高限价才4000元/平方米，该项目将于今年推出。 开发商低价推盘的搅局，已经让限价房失去原有的优势。鉴于价格的原因，已经有部分首次置业的年轻人积极关注“糖果”，不具备资格买到限价房的唐小姐就是其中之一。她告诉记者，在“糖果”购买60平方米的房子，只需要30万元，这个价格在广州乃至附近区域都极具诱惑力。另外有成功抽取到西子湾选房资格的李小姐夫妇，也受到了来自其他项目的影响。她表示，虽然自己在选房的排名中比较靠前，但是目前还没有确定是否继续买限价房。她的动摇并非来自“糖果”的价格，而是觉得现在广州的楼市不稳定，担心后续还有更好的项目以低价招揽客户，自己会错失机会。 不过有业内人士指出，广州的房价下跌空间不大，目前之所以有开发商打出比限价房更低的价格，这是开发商的营销手段。因为过去一个月，限价房无疑是全城最热门的话题之一，拿限价房来做文章，肯定能起到事半功倍的效果。 显然，“时代-糖果”便成为了“限价房营销”中的受益者。1月27日开盘当天，虽然天气寒冷，加上交通不便，但依然有不少购房者到“糖果”的销售现场。毕竟，很多人都想看看，这个比限价房更便宜的房子到底如何“划算”。
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