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日本房地产市场掠影
二次世界大战后，日本元气大伤，百废待兴。尤其是住宅市场，供应严重不足，住房紧缺成为全国一个严重的社会问题。为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，并通过立法方式由政府强制执行。这种措施产生了良好的效果，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6％～8％左右。随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，住宅质量从战后初期低标准的简易房提高到设施齐全的较高标准住房，至1981年，全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。 此后，日本在继续开发新建住宅区的同时，加快了旧区改造工作，并提出了"向二十一世纪新城镇目标迈进"的计划，并在很多地区开始实施。政府在实现最低居住水准的同时，提出了诱导性的居住水准，这种水准的居住面积比最低居住标准将近翻了一番。 到1990年，日本的房地产业已经历了一个极大的发展过程。地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。日本的地价极高，从价值量上来说，单东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。这也就是说，只要当时的布什总统批准，日本就可以通过卖掉东京而买下全美国。"日本的经济发展可以突破一般的世界经济规律，日本的地价永远不会下降"，这种信念使日本出现了地产投机风潮。地产价格不断上扬，泡沫越吹越大。加之日本政府不明智地提高利率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达八九年的低迷和萧条。房地产的下跌几乎与股市同步。经济不景气，人们收入下降以及对未来预期的悲观，因此缺乏对住宅用地的购买意欲。同时进行的企业重组则意味着办公大楼需求的下降，房地产业开始连续8年的下跌。"日本"神话破灭，政府采取了财政补贴的方式，予以支持房地产业，但效果不明显。 直到2000年，日本房地产业才开始有了缓慢的回升，住宅市场需求增长，住宅总工程数比1999年同期增长16.8％，私人住房动工数量同比上升26.9％，出租用房动工数量同比上升5.4％，租金价格上升，日本房地产业显示出复苏迹象。 日本人的购房观念 日本人选择住房的原则为交通便利，不在乎距离市中心的远近，只要拥有便利快捷的交通，就会成为他们的选择对象。 日本居住小区建设如今已呈现出分散化的趋势，城市郊区成为居住小区建设的主要部位。主要原因是： （1）城市用地拥挤，地价高昂，使日本居住小区建设不得不走向市郊，以降低开发成本和房价。 （2）家庭汽车的普及，公路网络的发达，建设管理的有序，使得交通问题不会成为郊区住宅的"瓶颈"。 （3）城郊乡间拥有较好的居住环境条件，包括空气、水质、噪声和绿化等，均比城市的居住环境更好。同时，基础设施建设逐渐完善，配套服务质量提高。 （4）城市中心区人口拥挤，居住质量下降，再加上空气、噪声等的污染，也迫使日本人选择市郊外的住宅。 传统与智能的结合--日本住宅特色 战后日本的住宅设计有两大主题。一个是追随欧美现代主义潮流，"沿着欧洲前进"，引进理性主义的住宅形式，以提高居住空间的合理性与舒适性；一个是对"日本的"传统东西的追求，力求保持日本的传统特色。1968年5月法国巴黎学生的运动，标志着对以欧洲文明的标准来衡量世界所有地区进步与否企图的反抗。在建筑领域，设计师开始对建筑表现的全球形式进行反思，而力图加入国家和民族的特色。因此，日本建筑师在设计住宅时，总有种强烈的冲动，要在自己的作品中表现出"日本的"东西来，使建筑本身成为日本文化的一种表现形式。 日本是一个崇尚自然与和谐的国家，在住宅设计上也力求保持与自然的统一。同时，日本地域狭小，人口密度很高，特别是首都东京人口1200万（与北京大体相同），土地面积却仅2156平方公里（相当于北京的1/8）。在这样的生存条件下，争取美好的生活空间成了东京人梦寐以求的理想。因此，日本很多小区是依据园林规划方式设计的，十分重视住宅区的环境绿化问题。居住小区内随处可见角落式布置的绿化小品，贯彻"用地不多环境美"的原则，在细微之处体现出自然的气息。 同时，日本人非常重视"家庭养老"的传统养老习俗，因此，日本人倾向于购买既保留传统家庭模式，又有适应现代人的要求，可供老少同住，有分有合的住宅。 高度的智能化是日本住宅的另一个显著的特点，这也与日本的高科技技术的发展是相吻合的。1988年初成立了"住宅信息化推进协会"，促进了日本智能住宅的发展。据统计，日本新建的建筑物中60％以上是智能型的，其目标是"将家庭中各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭保安装置，通过家庭总线技术，连到一个家庭智能化系统上，进行集中的或异地的监视、控制和管理，以达到安全、便利、舒适以及多元化信息服务的目的"。日本30岁左右的青年阶层大多对电脑和网络很着迷，因此他们喜欢购买适合连接电脑的新式公寓。住宅的智能化，一方面是适应时代的潮流，便于信息的获取；另一方面，也可提高居住的安全性、便捷性与舒适性。 由于日本资源短缺，因此，日本的住宅十分重视节能的问题，太阳能的利用比较普遍，通过屋顶吸阳板高效率地采集太阳能，通过自身的太阳能电池自动控制系统，根据房内需要自动地向室内输入热（冷）风并供应热水。居住小区太阳能利用不仅可以节省电能，同时也可以改善、保护和优化环境，是一种新的绿色能源，也是小区建设中符合可发展节能的一个方向。住宅的建造往往还采用新型的绿色节能材料，以减少采暖和空调的费用，节省能源。 日前，日本正在开发移动的街区、减震设备、全自动IT的住宅，加快IT产业对住宅业的渗透，以提高日本人的居住水平。 融为一体的室内室外设计风格 在一般的理解上，建筑师单纯地考虑建筑的结构与外观的合理性，而不考虑室内设计：室内的装饰设计由室内设计师单独完成。这样的设计分工虽在一方面实现了设计的专业化和深化，但在另一方面，造成了室内室外设计的脱节。室内设计师忽视了或理解不了建筑设计中结构、设备等的合理性，产生了建筑内外空间的分离，造成不必要的浪费和设计上的遣憾。事实上，建筑的内外空间是相互联系的，比如窗户，从外部看，是一种建筑构图，从室内设计看，却是用于外界取景。 日本建筑在室内和室外空间的连贯以及技术、风格的一致性上是十分明显的，室内室外的设计主题大致相同，这有利于保证建筑内外的一致性。在日本建筑中，有一种空间被称为灰空间，这是一种过渡的空间，无法明确地界定是室外还是室内。但它的存在，却在一定程度上抹去了建筑内外部的界限，使两者成为一个有机的整体。空间的连贯和设计的统一创造出内外一致的建筑，消除了内外空间的隔阂，给人一种自然有机的整体感觉。同时，室内设计的目标从过去只重视物品的设计与物品之间的摆放转变为为人们生活创造舒适上来，可以说是"从内部进行的环境设计"。设备是建筑设计中不可忽视的部分。在事后将各种设备隐藏起来，以保证建筑的简洁性与整体美观性是较为传统的做法。而日本的建筑师已开始把设备管理、出口等技术设备纳入建筑设计范畴的尝试。由于现代建筑越来越智能化，设备的含量逐渐增大，这就要求设计师在事先即须考虑设备及出口的安排，以便于用户今后的使用。这也体现出了实用主义的要求。由此可见，如今的建筑设计并不是单纯的从美学上设计，它要求建筑设计师更多地对技术进行思考。美学是建筑的血肉，而技术却是建筑的骨架。 近几十年来的现代主义建筑思潮，强调所谓的"装饰就是罪恶"，产生的结果，是清一色的简洁明快、洁白无假的造型。建筑材料成为建筑设计中无所谓的选择。相比之下，日本建筑师是比较重视建材本身的质感、所蕴含的表现力的。将结构材料摆脱附加的外装饰，而展示其本身的质感。比如木材与日本人喜好天然去雕饰的审美情趣是一致的，让人亲近自然，使生活在城市中的人潜在的怀旧、回归自然的情绪得到了补偿。随着日本政府放宽对木结构建筑规模和高度的限制，大结构的木架建筑不断涌现并逐渐展示了传统的材料的魁力；耐火钢和耐火材料的使用，表现出了钢结构本身的力度和金属材料的精巧细致；玻璃的使用，增加了建筑的内外交流，成为城市中活动的展示牌，全玻璃建筑也能在一定程度上隐藏起建筑物本身；日本的建材业发达，高科技材料和复合材料的不断得以开发，也为建筑设计师提供了广泛用材，增加了选择范围。比如钛合金、碳素纤维等的投入使用，就使得建筑设计的多样化特征更为突出。 各司其职的开发商和政府 日本的房地产开发商都为大体量的，虽为数很少，但他们资金雄厚，能够负担得起大的住宅开发项目，以实现规模经济。 日本住宅开发与美国有些许不同，它不是实行"一般由市场机制解决，政府起引导作用"的模式，而是由中央政府、地方政府与开发商在住宅领域中各负其责，互相补充，这也体现出日本政府在经济生活中的巨大作用。 日本中等以上收入家庭住房在市场机制的作用下解决，由民间（私营）的房地产公司按照市场供求的原则，提供住宅。中等偏下以及低收入家庭则由政府提供不同的资助以获取住房。其中，中央政府负责解决中等及偏下收入家庭的住房问题，地方政府的住宅局则负责提供低收入者、单亲家庭及有特殊困难的家庭和个人的住房。建房资金大都来源于开发商的投入，同时政府对建造中低收入家庭住房的项目给予财政支持，如"住宅金融公库"建设的"金融住宅"，中央政府建设直属的住宅，都市整备公团建设的"公团住宅"，地方政府建设的"公营住宅"等，都使用一部分国家财政拨款。同时，政府还发放政策性投资贷款。大藏省（财政部）通过邮政储蓄、保健年金和国民年金筹集资金等投向公团、公库住宅，给予1％～2％的贴息。另外住宅公团和住宅金融公库还在政府的担保下发行住宅债券，以解决住房资金短缺的问题。
文章来源：【摘自中外房地产导报】
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